Article 185 — Immatriculation / titre foncier

Les détails de la réglementation particulière à intervenir pour l'exécution du présent décret seront fixés par arrêté du gouverneur général. Haut de la page

1. Ce décret a remplacé le décret du 24 juillet 1906 dont l'application a fait l'objet de nombreuses décisions jurisprudentielles. C'est de cette jurisprudence qu'il sera question ci-après, le décret de 1906

2. La constitutionnalité du Décret du 24 juillet 1906, contestée, avait été reconnue par l'arrêt de la C. de cassation du 10 juin 1912 (Ch. civ., Dar, 1912, III, 205) cassant l'arrêt du 21 mai 1909 de la Cour d'appel de l'Afrique Occidentale Française (Dar, 1909, III, 132) Pour celle-ci, le décret aurait dû être rendu sur le rapport du Ministre de la Justice et revêtu de son contreseing, comme l'exigent les dispositions combinées de l'article 4 D. 1er déc 1958, rendu dans la forme de règlements d'administration publique et de l'article 3 de la Loi constitutionnelle du 24 février 1875 d'après lequel "chacun des actes du Président de la République doit être contresigné par un Ministre". La Cour de cassation a estimé que le décret du 1er décembre 1958, ne liait pas le Chef de l'État qui a pu y déroger en statuant, comme il l'a fait sur un rapport des gardes de sceaux et que le contreseing d'un seul Ministre suffit pour la validité des décrets présidentiels. Et si, par ailleurs, le décret du 1er décembre 1858 a été rendu dans la forme des règlements d'administration publique, c'est uniquement parce qu'il devait s'appliquer en même temps aux Ant. et à la Réun. Il était donc possible d'y déroger, en ce qui concerne les autres col , par un décret simple. Quant à la légalité du même décret 1906, elle avait été discutée également, car ce texte modifiait certaines dispositions du code civil et supprimant le pourvoir en cassation Elle a été reconnue par la Cour d'Appel de l'Afrique Occidentale française (arrêts du 21 mai 1909 et du 31 mai 1918 V. infra, note sous art. 90 ) La même argumentation vaut pour le décret ci-dessus du juillet 1932 qui a été contresigné par le seul ministre des colonies et déroge aux dispositions du Code civil de la même façon que le secret de 1906. (Sol et Haranger, Rec. lég. col.).

3. Par suite, lorsque coacquéreur d'un Immeuble immatriculé constituant la garantie d'une créance hypothécaire qu'il avait sur le vendeur n'a pas fait inscrire au livre foncier la mutation mais seulement un commandement à fin de saisie, ce commandement garantit son droit de créance mais non son droit de propreté, ce dernier n'est pas opposable, par convoquent à un second acquéreur ayant requis le premier l’inscription de son titre (Cass. Civ., 9 nov. 1931, Penant 1932, I, 107).

4. La suppression de l'hypothèque judiciaire entraîne des inconvénients évidents qu'a mis en relief un jugement du tribunal de première instance de Dakar du 25 février 1911 par lequel le juge a subordonné l'octroi d'un délai

pour le paiement d'une dette à la constitution d'une hypothèque conventionnelle au profit du créancier. Encore dans ce cas particulier l’hypothèque avait-elle été offerte par le débiteur (V. Dar., 1911. IH, 151, note sous l'arrêt).

5.a Il résulte des dispositions de l'article 57 qu'en enlevant à la possession sa principale conséquence de droit, savoir la prescription acquisitive, ce droit a supprimé la possession par autrui d'un immeuble immatriculé. Aucun fait de possession, même exercé en vertu d'un acte administratif, ne peut être invoqué à l'encontre du bénéficiaire d'un titre régulier. Ce dernier peut obliger les détenteurs de l'immeuble à vider les lieux, à supprimer les constructions édifiées et peut même obtenir des dommages-intérêts s'il a subi un préjudice du fait de leur occupation (tribunal de première Instance Dakar, 20 mal 1911, Dar., 1911, IH, 245) b L'impossibilité de toute prescription acquisitive n'empêche pas cependant un tiers détenteur de bonne foi muni d'un acte notarié d'une validité au moins apparente de s'opposer à la mise en adjudication d'un immeuble litigieux (C. app. A 0.F, 14 février ; Darr. 1922, 111, 86).

6. Les dispositions de cet article 83 reproduisent textuellement celles de l'article 58 D 24Ju11let 1906 qui avaient paru devoir mette fin à la théiorie discutable du domaine éminent de l'État, théorie, qu’i avait été invoquée, â maintes reprises, par l'administration locale et, à sa suite, par la jurisprudence.

7. Les baux de plus trois ans sont assemblés aux droits réels partout où il est question dans le D. (article 65, 73 et 106 D 24 Juillet 1906 correspondant aux article 90, 98 et 130 D ci-dessus) Par suite, les baux de ce gens, antérieurs à l'immatriculation, ne sont opposables aux acquéreurs de l'immeuble immatriculé que si le locataire a fait inscrire son bail sur le livre foncier dans les conditions fixées par l'article 73 (lire l'article 98) au cas où le propriétaire qui a requis et obtenu l'immatriculation aurait omis de mentionner le bail dans la déclaration prévue par l'article 65 (lire l'article 90) (C. app. A.O.F, 9 Juin 1928, III, 130)

8. La Cour d'appel de l'A.O.F apuré le 29 déc.1916 Dar., 1917, 111, 96) (que ce certificat est un acte administratif dont il n'appartient pas aux tribunaux ordinaires d'apprécier la validité. En cas de contestation, le tribunal doit surseoir à statuer et envoyer à l'automne administrative la question préjudicielle de validité.

9. Est irrégulière une opposition formée au nom de personnes désignées par le terme générique de « consorts » (Trib. de première instance Dakar, 8 mars 1919, Dar., 1920, III, 100).

10 En dehors de ces cas exceptionnels, la personne intéressée peut, en vertu du droit qu'elle tient de la loi, par suite, de nécessités que peuvent lui imposer les circonstances, donner à autrui le pouvoir d'intervenir. Mais le mandataire

doit être régulier et justifier de sa qualité par un pouvoir écrit et joint à l'opposition (même arrêt du 8 mars 1919).

11. La déchéance de l'opposition, pour inobservation du délai imparti pour la former, est d'ordre public et peut être suppléée d'office par le juge (C. app., A.O.F, 1er février 1924, Penant, 1924, I, 306).

12.a. Ce Mai est d'ordre public. La déchéance de la réclamation peut donc être proposée en tout état de cause, même après des conclusions au fond, même pour la première fois en appel (C. Appel d'A.O.F., 30 juillet 1915, Penant, 1917, I, 165). b. Les délais de distance ne peuvent être invoqués par un opposant qui, domicilié hors de la colonie, y a cependant élu domicile et constitué mandataire, conformément à la disposition de l'article 73 (art. 98 ci-dessus). C'est en effet, àce mandataire que seront faites les notifications (même arrêt).

13. Cependant, la Cour d'Appel de l'Afrique Occidentale française a jugé que ce délai n'emporte pas forclusion et peut être prorogé par ordonnance du tribunal (arrêt 16 sept. 1910; Dar., 1911, III, 112). Cette précision a été critiquée (Dar., note sous l'arrêt). Il s'agit d'un délai accordé à l'opposant pour introduire une demande en justice. Or, les délais de ce genre emportent forclusion. La seule circonstance qui, en l'espèce, pouvait être prise en considération pour prononcer cette forclusion était l'inobservation des délais de distance.

14. Le tribunal ne peut statuer que sur les conclusions insérées dans la requête introductive d'instance et le mémoire en réponse du requérant. Il ne peut, en particulier, transformer une demande d'immatriculation en une demande de droits réels (C. app., A.O.F, février 1916, III, 132).

15.a. Les articles. 84, 88 et 89 (D. 24 juillet 1906, art.110, 113 et 114 cidessus) ne spécifient pas dans quelles formes l'appel doit être interjeté. Il faut et il suffit par conséquent pour sa validité, qu'il fasse connaître l'intimé, dans le Mai de l'article 87 (112 D. ci-dessus), l'intention de porter le litige devant la juridiction d'appel (C. app. A.O.F., 8 juillet 1921; Dar., 1923, III, 229). b. L'appelant doit déposer une requête écrite, dans les mêmes conditions qu'en première instance, et cette requête ne saurait être remplacée par de simples conclusions signifiées au détenteur de la partie adverse (même arrêt).

16. La Cour d'appel de l'A.O.F. en a conclu que la preuve testimoniale ne peut, en matière d'immatriculation, être offerte pour la première fois en cause d'appel (arrêt 16 sept. 1910; Dar., 1911, 111,112). Mais M. Dareste fait observer (note sous l'arrêt) que d'après le rapport explicatif joint à l'avantprojet du décret, le législateur colonial a entendu consacrer, par cet article 99, le principe "en vertu duquel aucun moyen nouveau ne doit être soulevé devant le juge d'appel". Or, seules les "demander nouvelles" sont irrecevables en cause d'appel et non les moyens nouveaux, interdits devant la Cour de cassation seulement. De façon, ajoute-t-il, l'offre de la preuve testimoniale n’est pas un moyen nouveau, mais un mode de preuve à l'appui d'une thèse déjà présentée.

17. La question de la légalité du décret du 24 juillet 1906, qui dérogeait à maintes dispositions du C. civ. ou les modifiait et qui supprimait le recours en cassation, a été soulevée devant la Cour d'appel de l'A.O.F. qui l'a reconnue : Il est évident que le C. civ., promulgué le 5 nov.1830, par un arrêté du gouverneur, qui avait alors le pouvoir de légiférer sous réserve de l'approbation ministérielle, pouvait être modifié par décret; de même, pour les décrets ayant organisé le pourvoi en cassation (arrêt 31 mail918;Dar.,1919,III, 31). La même argumentation vaut pour le D. 26 juillet 1932 ci-dessus.

18. Cette disposition n'est pas prescrite a peine de nullité et un exploit d'huissier peut être substitué a la notification administrative; mais les frais doivent alors rester à la charge de rappelé qui a ainsi notifié (C. app. A.O.F., 8 juillet 1921; Dar., 1923, III, 224).

19. En particulier la tierce-opposition n'est pas recevable contre la décision qui rejette les oppositions et ordonne l'immatriculation (C. app, A.O.F., 23 avr. 1920, Dar., 1920, III, 84), les tiers lésés, s'ils n'ont pas usé dans les délais voulus de l'opposition ne peuvent plus se pourvoir qu'en cas de dol dans les conditions de l'art. 98 (art. 123).

20. L'hypothèque judiciaire ayant été supprimée dans le régime de l'immatriculation, seules les hypothèques judiciaires inscrites à la conservation des hypothèques sur un immeuble avant la requête d'immatriculation peuvent être inscrites sur le titre à établir (C. app. A.O.F., 22 mai 1923; Penant, 1924, I, 274

21. Seuls peuvent faire l'objet d'une inscription les droits qui sont reconnus par le décret comme pouvant être inscrits sur un immatriculé. Ainsi l'hypothèque judiciaire, n'étant plus admise par le nouveau régime, ne peut être inscrite sur les registres de la conservation foncière (C. app. A.O.F., 22 mai 1923; Dar., 1925, III, 40) (V. a ce sujet, Madagascar, D. 4 few% 1911, note 2 sous l'art. 129.).

22.a. Toutefois, la vente d'un immeuble immatriculé qui n'a pas eta inscrit au livre foncier ne peut être opposée g l'acquéreur de bonne foi dont le titre a été régulièrement inscrit (Cass. req. 28 avr. 1927; Dar., 1927, III, 178). La modification ou l'annulation prévue vise seulement les inscriptions entachées d'un vice (Dar., note sous l'arrêt). b. En cas de ventes successives du même immeuble à deux acquéreurs distincts, la propriété en est transmise à celui des deux qui a fait inscrire le premier son titre, même si la date est postérieure à celle du titre de l'autre acquéreur (même arrêt).

23. Seules les parties intéressées peuvent faire rectifier les erreurs ou omissions. Le conservateur ne peut procéder d'office à ces rectifications - à moins qu'il ne s'agisse d'irrégularités provenant de son chef - qui suivant les formes prescrites par l'article 148 (art. 175 ci-dessus) (C. app. A.O.F., 14 avr. 1922; Dar., 1922, III. 86)