D.J c. A.G

RAO/KP/A.M.R REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE ------------------COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------------5ème CHAMBRE -------------RG N° 238/2025 -------------ARRET CONTRADICTOIRE N° 452/2025 du 27/05/2025 -----------Affaire : ----- Monsieur D.J (SCPA HIVAT & ASSOCIES) Contre EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU MARDI 27 MAI 2025 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du mardi vingt-sept mai de l’an deux mil vingt-cinq tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Madame RAMDE ASSETOU épouse OUATTARA, Président de Chambre à la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Présidente ; Mesdames KOFFI PETUNIA et KOUAHO MARTHE épouse TRAORE, Messieurs DOUKA CHRISTOPHE AUGUSTE et BERET-DOSSA ADONIS, Conseillers à la Cour, Membres ; Monsieur A.G (Maître COMLAN PACOME ADIGBE) SERGE -------------ARRÊT ------------ Contradictoire --------- Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Avec l’assistance de Maître ADONI MARINA RACHEL, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : Monsieur D.J, Majeur, de nationalité Ivoirienne, Commerçant, inscrit au RCCM sous le numéro CI-GRDBSM-2021-A-1173, demeurant à Abidjan, Zone 4, Rue Paul Langevin ; Appelant, Déclare recevable l’appel interjeté par monsieur D.J contre le jugement N°2288/2024 rendu le 24 juillet 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; L’y dit bien fondé ; Représenté et concluant par son conseil, la SCPA HIVAT & ASSOCIES, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody Vallons, Rue des jardins, Immeuble DANY CENTER (face Pâtisserie PAUL), 1er étage, 09 BP 284 Abidjan 09, Tél : 22 27 41 89 11 / 27 22 41 89 17, Email : secretariat.hivatavocat@gmail.com ; Infirme partiellement le jugement attaqué en ce qu’il a condamné monsieur A.G à payer la somme de dix millions (10.000.000) de francs CFA à monsieur D.J à titre d’indemnité d’éviction ; Statuant à nouveau : Condamner monsieur A.G à payer à monsieur D.J la somme de quarante (40.000.000) millions de francs F CFA à titre D’UNE PART ; ET ; Monsieur A.G , né le 06 octobre 1960, de nationalité Ivoirienne, Propriétaire immobilier, demeurant à Angré Djibi, Tél : 01 02 64 97 47 ; Intimé, 1 d’indemnité d’éviction ; Confirme le jugement attaqué pour le surplus ; Condamne monsieur A.G aux dépens de l’instance. Représenté et concluant par son conseil, Maître COMLAN SERGE PACOME ADIGBE, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody Cité des Arts, 323 logements, Rue des Bijoutiers, Bâtiment A, Escalier A, 1er étage, porte à gauche (derrière la Cité BAD), Tél : 27 22 48 22 99 / 27 22 48 09 79 / 07 07 47 91 19,01 BP 5806 Abidjan 01, E-mail : adigbe.comlan@gmail.com ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; En son audience publique ordinaire, le Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant contradictoirement en la cause a rendu le 24 juillet 2024 le jugement N° 2288/2024 en ces termes : - « Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; - Vu le jugement contradictoire avant dire droit N° 0952/2024 du 27 mars 2024 rendu par le tribunal de céans ; - Dit qu’il n’y a pas lieu à homologation du rapport d’expertise du 19 juin 2024 ; - Dit Monsieur D.J partiellement jugé en son action; - Condamne Monsieur A.G à payer à Monsieur D.J la somme de dix millions (10.000.000) à titre d’indemnité d’éviction ; - Déboute Monsieur D.J du surplus de ses prétentions ; - Dit Monsieur A.G mal fondé en sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; - L’en déboute ; - Condamne Monsieur A.G aux dépens de l’instance ». Par exploit du 26 mars 2025, de Maître YAO N’Guessan Félix, Commissaire de Justice à Abidjan, Monsieur D.J a interjeté appel du jugement susénoncé et a, par le même exploit, assigné Monsieur A.G à comparaître par devant la Cour de ce siège à l’audience du 21 septembre 2023 pour entendre : 2 En la forme : Recevoir Monsieur D.J en son appel ; Au fond : L’y dire bien fondé ; Infirmer le jugement N° 2288/2024 rendu le 24 juillet 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan en ses dispositions querellées ; Statuant à nouveau : Condamner Monsieur A.G à payer à Monsieur D.J, la somme de 49.000.000 F CFA à titre d’indemnité d’éviction ; Le condamner aux dépens. Enrôlée sous le N° 238/2025 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril 2025 devant la 5ème chambre ; Une mise en état a été ordonnée, confiée à Madame KOFFI Pétunia, conseiller rapporteur ; Cette mise en état a fait l’objet de l’ordonnance de clôture n° 125/2025 du 06 mai 2025 ; La cause a été renvoyée au 13 mai 2025 après mise en état ; A cette date, la cause a été mise en délibéré pour décision être rendue le 27 mai 2025 ; Advenue cette audience, la Cour a vidé son délibéré en rendant l’arrêt suivant : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Ouï les parties en ses fins, demandes et conclusions ; Vu l’ordonnance de clôture de la mise en état N°125/2025 en date du 08 mai 2025 du conseiller rapporteur ; Et après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit en date du 26 mars 2025, monsieur DAKMAK Jamal a 3 relevé appel du jugement N°2288/2024 rendu le 24 juillet 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, lequel, en la cause, a statué comme suit : « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Vu le jugement contradictoire avant dire droit nº0952/2024 du 27 mars 2024 rendu par le Tribunal de céans ; Dit qu’il n’y a pas lieu à homologation du rapport d’expertise du 19 juin 2024 ; D’y monsieur D.J partiellement fondé en son action ; Condamne monsieur A.G à payer à monsieur D.J la somme de dix millions (10.000.000) à titre d’indemnité d’éviction ; Déboute monsieur D.J du surplus de ses prétentions ; Dit monsieur A.G mal fondé en sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; L’en déboute ; Condamne monsieur A.G aux dépens de l’instance » ; Au soutien de son appel, monsieur D.J expose que dans le courant du mois de mars 2015, monsieur A.G l’a autorisé a occupé un terrain nu sis en zone 4, rue Paul Langevin lui appartenant afin de réaliser son activité de lavage automobile ; Il affirme qu’en 2016, en raison de l’évolution rapide de son activité, il a entrepris, avec l’accord exprès de son bailleur, des travaux d’extension en édifiant un immeuble R+1 sur le site comportant au rez-de-chaussée une station de lavage automobile de standing avec des installations modernes, accroissant ainsi sa capacité d’accueil ainsi qu’un restaurant au premier étage afin de répondre au standard de sa clientèle ; Il ajoute que pour ce faire, il a investi la somme de quatre-vingts millions (80.000.000) de francs CFA et que son chiffre d’affaires cumulé de 2020 à 2022 est de deux cents millions (200.000.000) de francs CFA comme le prouve ses états financiers certifiés ; Il déclare qu’en août 2022, les parties ont mis fin à ce bail à durée indéterminée d’un commun accord pour en conclure un autre à durée déterminée de deux ans expirant le 1er août 2024 en 4 maintenant le loyer mensuel à deux cent mille (200.000) francs CFA ; toutefois, le 20 janvier 2023, son bailleur lui a servi un exploit de congé de six mois, au motif de reconstruire l’édifice devenu vétuste et représentant un danger pour les occupants ; Il relève qu’il n’a pas contesté ledit congé bien que cet exploit ne soit pas accompagné d’un descriptif ou justificatif des travaux annoncés, étant disposé a quitté les lieux, et a saisi le Tribunal aux fins de voir le bailleur lui payer une indemnité d’éviction de soixante-quinze millions (75.000.000) francs CFA ; Il ajoute que bien que le Tribunal ait fait partiellement droit à sa demande, celui-ci, par jugement avant dire droit nº0952 du 27 mars 2024, a prononcé son expulsion suite à la demande reconventionnelle tendant à cette fin de monsieur A.G, en conditionnant le paiement préalable de l’indemnité d’éviction par sa détermination suite à une expertise comptable et financière tenant compte de la situation géographique de son activité, de son chiffre d’affaire, des investissements réalisés et des frais de déménagement ; Il déclare qu’il a produit en sus des documents comptables et factures des travaux réalisés la facture des frais d’installation et de déménagement de son activité d’un montant de huit millions cinq cent soixante-seize mille deux cent quarante (8.576.240) francs CFA ; Il reproche à l’expert de ne pas avoir pris en compte lesdites pièces dans leur intégralité pour n’avoir pas été déposés au service des impôts ; et bien que celui-ci ait indiqué que le montant de l’indemnité d’éviction doit être compris entre la somme de vingt et un million sept cent cinquante et un mille cinq cent douze (21.751.512) francs CFA et celle de soixante-seize millions cent trente mille deux cent quatre-vingt-douze (76.130.292) francs CFA, il a retenu la somme de quarante-neuf millions (49.000.000) de francs F CFA comme somme moyenne raisonnable ; Il fait grief au Tribunal d’avoir déclaré, pour rejeter l’homologation du rapport d’expertise, que deux des quatre éléments servant à la fixation de l’indemnité d’éviction prévus par l’article précité, notamment, le chiffre d’affaires et la situation géographique des lieux loués font défaut ; Il déclare, par ailleurs, que le Tribunal n’a pas suffisamment motivé sa décision en statuant en l’état et en rejetant une nouvelle expertise, au motif que la détermination de l’indemnité d’éviction ne saurait être faite sur des états financiers non fiables pour n’avoir pas été déposés auprès de l’administration fiscale et qu’aucune visite des 5 lieux n’a été effectuée par l’expert, alors que lesdits états financiers ont faits l’objet de visa et de certification par un expert-comptable, commissaire aux comptes agréé par les Tribunaux, reflétant la réalité des chiffres d’affaires réalisés et que l’expert a déterminé le coefficient de situation géographique à appliquer en précisant la situation géographique exacte du local loué ; Il indique que pour fixer l’indemnité d’éviction, l’expert a opté pour une moyenne raisonnable des chiffres d’affaires qui serait plus conforme à la réalité en retenant le tiers du chiffre d’affaires moyen ce qui lui a permis de compenser les irrégularités des états financiers ; Il ajoute que certes, le non-dépôt des états financiers aux impôts constitue une violation des règles fiscales, mais n’induit pas l’absence de chiffres d’affaires ; En réaction aux arguments développés par l’intimé relativement au caractère cumulatif des indicateurs de l’article 126 de l’Acte uniforme précité, il fait savoir que bien que le Tribunal n’ait pas mentionné expressément que les quatre indicateurs dudit article sont exhaustifs et cumulatifs il n’en demeure pas moins que cela a été mis en exergue dans sa motivation ; Aussi, estime-t-il que l’expert a non seulement pris en compte la situation géographique précise de l’immeuble et palier aux insuffisances décelées dans le chiffre d’affaires en le divisant et retenant que le tiers raisonnable dans ses calculs ; Il fait valoir que l’expert n’a pas tenu compte des investissements par lui réalisés bien qu’il ne conteste pas qu’il ait investi le montant de quatre-vingt-trois millions trois cent quatorze mille cinq cent quatre-vingt-quinze (83.314.595) francs CFA , ainsi que les frais de déménagement et de désinstallation d’un montant de huit millions cinq cent soixante-seize mille deux cent quarante (8.576.240) francs CFA, dont il n’a retenu que le tiers soit deux millions huit cent cinquante-huit mille sept cent quarante-sept (2.858.747) francs CFA; Au vu de ce qui précède, il sollicite l’infirmation partielle du jugement attaqué en ce qu’il a condamné monsieur A.G à lui payer une indemnité d’éviction de dix millions (10.000.000) de francs CFA et statuant à nouveau de : -condamner monsieur A.G à payer la somme de quarante-neuf millions (49.000.000) de francs F CFA à titre d’indemnité d’éviction ; -condamner ce dernier aux entiers dépens de l’instance ; 6 En réplique, monsieur A.G sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Il soutient que le tribunal a fait une saine appréciation de la cause en refusant d’homologuer le rapport d’expertise car celui-ci ne lie pas le juge, lequel peut s’y référer en tant qu’élément d’appréciation pour éclairer la religion du tribunal ; Il souligne que le Tribunal n’a pas relevé le caractère cumulatif du chiffre d’affaires, de la situation géographique des lieux loués, des investissements réalisés et des frais de déménagements imposés en cas de non-renouvellement du bail ; Il assure que le Tribunal a écarté le rapport d’expertise en raison des insuffisances des états financiers et des doutes existants sur la sincérité des documents comptables qui n’ont pu servir de base fiable pour justifier du chiffre d’affaires des trois dernières années ; en effet, les balances générales ayant servi à l’établissement des états financiers n’ont pas été mis à la disposition de l’expert, les postes de bilan présentent des soldes non conformes à la logique comptable et le défaut de visite du site par l’expert ne lui a pas permis d’évoquer l’achalandage des lieux et de déterminer l’indemnité en cause sur le constat fait par ce dernier ; Il déclare que le Tribunal a fait une saine appréciation des faits de la cause en retenant que le défaut de dépôt des états financiers auprès de l’administration fiscale est révélateur de leur absence de sincérité; Il ajoute que les indicateurs de l’article 126 de l’Acte uniforme précité sont exhaustifs et cumulatifs ; il indique que l’expert a relevé qu’il n’a pas pu vérifier l’authenticité du devis de désinstallation et de déménagement reçu de l’appelant d’un montant de huit millions cinq cent soixante-seize mille deux cent quarante (8.576.240) francs CFA malgré tous ses efforts pour rentrer en contact avec ce dernier qui avait quitté la Côte d’Ivoire ; Il réfute l’argument selon lequel le Tribunal aurait commis une erreur d’appréciation en écartant le rapport d’expertise, alors qu’une base de calcul erronée ou des états financiers faux corrompent le résultat du rapport ; SUR CE EN LA FORME Sur le caractère de la décision 7 Considérant que monsieur A.G a fait valoir ses moyens de défense ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité de l’appel Considérant que l’appel de monsieur D.J a été introduit conformément à la loi ; Qu’il convient de le recevoir ; AU FOND Sur le bien-fondé de l’appel Considérant que monsieur D.J fait grief au Tribunal d’avoir rejeté l’homologation du rapport d’expertise en faisant une interprétation erronée de l’article 126 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général et de n’avoir pas suffisamment motivé sa décision en fixant l’indemnité d’éviction à un montant dérisoire de dix millions (10.000.000) de francs CFA ; Que l’intimé, pour sa part, rejette ces arguments et sollicite la confirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions en relevant que le Tribunal n’a pas indiqué que les éléments de fixation de l’indemnité d’éviction de l’article 126 précité étaient cumulatifs et que c’est à juste titre qu’il a rejeté le rapport d’expertise basé sur des états financiers douteux ; Considérant qu’aux termes de l’article 126 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général : « Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d'éviction. A défaut d'accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement imposés par le défaut de renouvellement » ; Qu’il ressort de l’analyse de cette disposition que le bailleur est tenu de payer au preneur qui a droit au renouvellement de son bail, une indemnité d’éviction s’il entend obtenir son expulsion, laquelle est fixée par la juridiction compétente en cas de désaccord entre les parties, en tenant compte, entre autres, du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement ; Considérant qu’il ressort du rapport d’expertise effectué en première instance que l’expert a tenu compte des pièces suivantes pour 8 l’établir : « Etats financiers 2020, 2021 et 2022, accompagnés des attestations de visa délivrés par un Expert-comptable ; Courrier d’autorisation d’occupation de M. A.G en date du 09/03/2015 ; Courrier de modification extension de M. A.G en date du 21/112016 ; Factures des travaux de construction en date du 14/12/2016 ; Procès-verbal de constat en date du 03 février 2023 » ; Que les états financiers de 2020, 2021 et 2022 produits par l’appelant n’ayant pas été déposés auprès de l’administration fiscale, jetant le doute sur leur authenticité, l’expert en a déduit qu’ils ne peuvent servir à une base fiable pour attester des chiffres d’affaires durant les trois dernières années ; Que tenant compte de cette donne, l’expert a retenu un tiers du chiffre d’affaires moyen calculé à partir desdits états financiers ; Qu’en outre, prenant en compte la situation géographique du local, lequel est « un immeuble R+1 situé à la Rue Paul Langevin en zone 4, sur l’alignement de la station Shell, à 300 mètres à droite après le feu tricolore du carrefour AMORE », il a appliqué un coefficient de situation plancher de 0,4 % et plafond de 1,4 ; Que relativement aux frais accessoires induits par le déplacement, l’expert a appliqué une décote de deux tiers à la facture concernant le montant pour les frais de désinstallation et déménagement, présentée par l’appelant faute d’avoir pu vérifier la réalité de ce montant auprès du fournisseur ayant proposé ledit devis ; Qu’au vu de tous ces éléments, il a abouti à une fourchette pour le montant de l’indemnité d’éviction compris entre vingt et un million sept cent cinquante et un mille cinq cent douze (21.751.512) francs CFA et soixante-seize millions cent trente mille deux cent quatre-vingt-douze (76.130.292) francs CFA, tout en proposant un montant raisonnable de 49 000 000 FCFA ; Considérant qu’il ressort de cette expertise que pour effectuer sa mission, l’expert a tenu compte du montant du chiffre d'affaires, auquel il a apporté un correctif tenant compte du fait que les états financiers n’ont pas été déposés auprès des services fiscaux, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement ; Que dès lors, c’est à tort que ledit rapport, effectué dans les règles de l’art, n’a pas été homologué par le tribunal, de sorte qu’il convient d’infirmer la décision sur ce point et, statuant de nouveau, homologuer le rapport de l’expert ; 9 Considérant que l’indemnité d’éviction accordé par le premier juge est dérisoire compte tenu des éléments sus évoqués, notamment le lieu de situation de l’immeuble et les investissements réalisés par l’appelant ; Qu’il convient d’infirmer la décision sur ce point et, statuant de nouveau, condamner le bailleur au paiement de la somme de quarante (40) millions de francs CFA à titre d’indemnité d’éviction ; Sur les dépens Considérant que monsieur A.G succombe ; Qu’il y a lieu de le condamner aux dépens de l’instance ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare recevable l’appel interjeté par monsieur D.J contre le jugement N°2288/2024 rendu le 24 juillet 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; L’y dit bien fondé ; Infirme partiellement le jugement attaqué en ce qu’il a condamné monsieur A.G à payer la somme de dix millions (10.000.000) de francs CFA à monsieur D.J à titre d’indemnité d’éviction ; Statuant à nouveau : Condamne monsieur A.G à payer à monsieur D.J la somme de quarante (40.000.000) millions de francs F CFA à titre d’indemnité d’éviction ; Confirme le jugement attaqué pour le surplus ; Condamne monsieur A.G aux dépens de l’instance ; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jours, mois et an que dessus. ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE GREFFIER. /. 10